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三四線樓市 跌聲響起 樓市劇變隱現
2月22日，在北京(樓盤)舉辦的"遠見杯"全球宏觀經濟預測春季年會上，多位學者對中國的地方債務問題提出預警。
與一、二線城市火爆的土地市場相反，不少三、四線城市表現低迷。據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，其中有34個是三、四線城市。
內容來自sina新聞
賈康認為，地方債務解決的可行性思路是，財政體系應該從完善立法開始，把地方債務陽光化，和市場更有效地按照現代經濟來對接，實現規范化、陽光化的發展
審計署報告稱，截至2012年底，有3個省級、99個市級、195個縣級、3465個鄉鎮政府負有償還責任債務的債務率高於100%。
土地出讓金收入的大幅增長與房地產市場的活躍有關。
去年土地市場熱潮蔓延至二、三線城市，大量土地的集中供應，使得地方政府土地出讓金的收入水漲船高。從最近各省 (市)公佈的2013年預算執行情況看，各省市土地出讓金收入劇增，成為地方收入的主要來源。如江西省國有土地使用權出讓收入1210.7億元，而稅收收入為1177.7億元，土地收入超過稅收收入。
北京聯辦旗星風險管理有限公司首席經濟學傢任若恩則更進一步對《每日經濟新聞》記者表示，地方債務的問題很易爆發，從行業方面來看，煤炭行業的債務問題最嚴重。"地方債的問題，真正爆發可能將是明年或者後年的事。"
去年土地收入大增
部分地方政府患上嚴重的土地依賴癥，如果房價上漲，地方政府可以繼續維持高的土地收入增長，如果房價下跌，土地出讓收入將成為一個不得不面對的問題。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-24/08452619074.shtml
如果土和美鎮土地貸款率利最低銀行比較仁武持分房、地仁武土地貸款期數地市場低迷，則意味著地方土地收入的減少。而對地方政府而言，土地出讓金是政府債務還款的主要來源之一。據審計署消息，截至2013年6月底，地方政府債務約10.9萬億元。根據審計署此前對36個地區債務審計報告，超過半數地方政府指望"賣地還錢"，21個地方政府承諾以土地出讓收入為償債來源。因此，在部分地方償債高峰到來時，土地收入更加被倚重，這關乎著債務的解決。
賈康認為，"地方債務局部有明顯的壓力，在某些項目上也有特定的一些風險因素，特別是它的不透明，運行之間的透明度是理性負債的方式，形成這樣地方不同層面上的債務，其帶來就是風險往往不能夠有效防范於未然，社會代價非常高。"
民生證券研究院副院長管清友說，債務風險的爆發隻是一個時間形式和程度問題，"通過債務彈性計算，2012年以後三四個單位的債務才能創造一個單位的GDP，債務滾動的壓力越來越多，通過債務擴張推動經濟增長的壓力越來越大。債務風險產生瞭非常強的基數效應，企業的融資非常困難"。
財政部公佈的2013年全國財政收支情況顯示，去年國有土地使用權出讓收入4.1萬億元，比上年增加1.3萬億元，增長44.6%，創歷史最高；而去年全國公共財政收入總計約為12.9萬億元，同比增長10%，增速創近七年最低；全國公共財政收入和土地出讓金收入迎來"冰火兩重天"。
求解地方債難題
財政部財政科學研究所所長賈康表示，從地方債高速增長來源看，土地指數比較大，"這個領域如果出現比較大的松動，在某一方面突然回落的話，要加強關註。"
賈康認為，負債率高的地方政府債務違約風險較高，"雖然地方債總量安全，但是債務增長較高又有較大幅度的地方，對土地的依賴度較大，市場出現變化時要加強關註。"
如何化解地方政府債務危機也成瞭各界思考的熱門課題。從地方政府出臺的各類化解債務的管理辦法看，土地收入、融資平臺、國企收益、出售資產等方式均納入考慮范圍。其中，拋售資產是債務危機到來時的通常做法。
任若恩表示，無論是政府還是企業，到最後抵債的時候隻好出售資產，通過出售資產解決債務從原理上說肯定是可以，但還存在一定的約束條件，"雖然說債務形成優良資產，但要看在什麼意義上判斷它是否是優良資產，如果從公共服務角度看，政府投資的資產是優良資產，但從投資回報來看，它不是優良的資產，因為現金流無法覆蓋本金和利息"。
此外，資產還受到出售價格和出售機制的影響。任若恩表示，有很多資產是沒有相應的市場機制來出售的，而且歷史經驗告訴我們，當你想出售資產的時候，那個資產價值會讓你非常失望，"這些因素考慮進去，其實用變賣資產解決債務問題往往是最後不得已的一招。"
自杭州打響樓市降價第一槍後，越來越多的城市加入降價行列。多項統計數據顯示，三、四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢，而與之相關的土地收入和地方債務問題也受到關註。 (如有購房問題請撥打熱線：400-606-6969)
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