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萬達廣場"滿鋪開業" "訂單式"地產破解招商難
自從去年底南海創鴻城開業"夭折"後，業界再一次將目光聚焦在佛山各大商業體的生存狀態上。今年，佛山將會有南海萬達廣場、南海萬科廣場、恒福國際商業中心、怡豐城等開業，本月16日，萬達將舉辦開業新聞發佈會，正式公佈招商和開業細則。
但社會各界似乎等不及16日的到來，開始一場關於萬達能否準時、滿鋪開業的猜測。
"佛山第一個萬達，絕對可以滿鋪開業的。"網友@meijingjairen說。"萬達在其它城市都搞得很紅火，我覺得在佛山也不會差。"網友@士居花蓮也說。
匿名網友卻斷言南海萬達廣場"肯定不能滿鋪開業"，理由是"沒聽說有人想去那邊租鋪的，(萬達)比保利水城還偏僻，少人氣。"其認為萬達缺乏特殊的業態，各城市的萬達千篇一律。
在網友眼中"千篇一律"的萬達廣場，將如何在"千店一面"的佛山商業地產江湖中占有一席之地？
問題??
"千店一面"成商業體發展瓶頸
近 年來，國內外大型房企爭相在佛山佈子商業產品。港資房企瑞安有嶺南天地，新鴻基通過收購南海廣場涉足零售商業；新加坡房企凱德置地有凱德廣場，豐樹在平洲 打造怡豐城，鵬瑞利則早已搶先一步打造瞭鵬瑞利廣場；國內房企保利華南商業地產的開山之作保利水城已成為佛山標桿項目，萬科兩個核心項目南海萬科廣場、佛 山萬科廣場都有零售商業佈局，綠地禪城綠地中心也有一定體量的零售商業，中海地產商業首秀寰宇城在緊鑼密鼓建設中。
"佛山零售商業過量是不爭的事實，但是不由你不做商業地產產品。"廣東能興房地產開發有限公司相關負責人認為，撇開地產商轉戰商業地產不說，土地拍賣時限定瞭項目的商業面積是造成佛山商業地產供應量井噴的重要原因。
供 應過量的後遺癥，便是招商難度的加大。佛山市恒福泰富商業經營管理有限公司運營總監葉潤陸認為，10年前佛山並沒有商業地產的概念，當時是商場選商傢，現 在商場遍地開花，變成瞭商傢選商場。一方面是佛山的商場太多，商傢要考慮佈點半徑。另一方面，商場要謀求差異化發展，必然會有針對性定位，可選商傢也就少 瞭。
招商難度大，必然帶來空置率的上升。鵬瑞利廣場去年8月份開業至今，尚有部分商鋪未開放，規劃的兒童遊樂區域也遲遲未完工；樂從天佑城開業數月，頂層餐飲門店至今未滿；運營時間較長的同濟廣場、城市廣場、百花時代廣場、南海新天地等雖然首層滿鋪，但人氣明顯不足。
高 力國際統計數據顯示，佛山零售商業市場租金水平較一線城市有比較大的差距。國內的一些品牌商傢也正是看到瞭佛山的租金窪地，紛紛向佛山靠攏。廣東最大規 模、專營於西洋古董的別有居已經正式進駐佛山誼園藝展中心，其負責人坦言，選擇佛山市場就是看中瞭較低的租金成本。
明顯的租金窪地 效應一定程度上吸引瞭外來商傢的入駐，卻也在一定程度上促成瞭目前佛山"千店一面"的局面：2012年，印象城引入瞭優衣庫、無印良品、H&M， 快速占領瞭年輕白領群體的高地；次年，同商圈的鵬瑞利廣場開業，ZARA、H&M等接連進駐；隨後ZARA又登陸南海廣場，優衣庫進駐樂從天佑 城。在多個商業項目的招商資料中，上述快時尚品牌比比皆是。
破解??
統一招商管理確保商業高端化
"萬達集團跟其他開發商不同，它有足夠的實力吸引品牌商傢的進駐。"葉潤陸如此評價萬達。在他看來，大多數的進駐萬達廣場的商傢，"都隻是來選擇進駐的位置。"
業 內習慣用"萬達模式"來形容萬達的運營方式。萬達通過合作夥伴分級制度將自身與商傢進行資本強強聯合，目前擁有超過5000傢品牌商傢聯盟的超強市場影響 力，並與17傢跨國企業(其中有10傢世界500強企業)簽訂瞭戰略合作協議，萬達與企業通過共同選址，技術對接，平均租金，先租後建等方式形成"訂單式 地產"銷售，萬達開到哪裡，這些企業就跟到哪裡，形成瞭萬達商業的制度化，加快瞭招商的速度。
"運營商業項目的成本是很高的，在沒有完成招商的情況下，貿然開業企業負擔更大。"恒福國際商業中心營銷人員表示，該項目商業部分計劃自持，目前主力店尚未完成招商，為避免提高運營成本，暫時未定何時能夠開業。
與部分房地產開發商完成項目建設後，將商業部分轉手給專業商業運營商不同的是，萬達的商業隻租不售，通過萬達商業物管公司進行統一招商、管理，確保瞭商業的純粹性與高端化，快速提升商業人氣，為周邊萬達商業步行街與臨街旺鋪打下開業即旺的堅實基礎。
萬達系統化的運營模式使得其有充足的自信可以滿鋪開業。溫州龍灣萬達廣場開業三天人潮破百萬，廣州白雲萬達廣場開業首日即破35萬大關......萬達廣場在全國各貸款計算上市股票信貸年息借貸增貸轉貸地進行復制，持續刷新各城市賣場的客流記錄。
但由於大部分商傢都跟萬達簽訂戰略合作協議，難免出現各地萬達廣場"千篇一律"的情況，比如標配有萬達百貨、萬達國際影城、大玩傢、大歌星KTV等業態，"但是對於佛山來說，這些都是全新的業態，將填補佛山的業態空白。"萬達商管公司相關負責人表示。
南海萬達廣場是萬達汽車貸款苗栗竹南汽車貸款第三代廣場產品，將以體驗式消費為主導，其中餐飲業態與體驗式業態占較大比例，而服裝業態則明顯縮減，據瞭解，萬達百貨隻保留精品服裝品牌，將更多的空間用於提升消費者的消費體驗。
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南海萬達2月已完成招商
8月29日，南海萬達廣場將滿鋪開業，屆時距離該項目正式奠基動工還不到2年時間。
兩 年對於一個建築面積高達70萬㎡的大型城市綜合體而言，並不是很長的時間，"萬達有一套嚴謹的城市綜合體項目操作系統，從拿地到建樓再到買樓，都有準確的 時間表，加上雄厚的資金做後盾，使得萬達嚴格按照自己的進度推進。"一名熟知萬達內部運作的人士表示。據其透露，萬達廣場建設期內每一天的資金花費是巨大 的，"光是銀行的利息，每天就是幾十萬。"
這個數額如果乘目前全國在建的萬達廣場的數量，更是難以想象。目前，萬達廣場已在全國開業85傢，萬達集團計劃至2015年有120個萬達廣場開業，70傢五星和超五星級酒店、200傢影城、110傢百貨店開業，成為全球規模最大的商業地產運營商。
南海萬達廣場將成為萬達集團全國戰略中重要的部署。據佛山南海萬達廣場副總經理崔金兆介紹，今年2月，該項目已完成100%的招商，目前六大主力店已全部進場裝修，預計6月裝修完畢，7月試營業，8月29日將正式對外"滿鋪開業"。
從2012年5月24日拿地開始，到2012年8月31日正式開工，9月8日售樓處建成開放，再到商鋪、soho上市，至2013年12月20日主體工程封頂，萬達僅用瞭1年多的時間。本月16日萬達將舉辦開業新聞發佈會，正式公佈開業細則。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-11/09374058144.shtml
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