央四條後的房企應對漲價抑或跑量？
央行救市力度超預期，一些房企的反應也疑似過度瞭。
國慶假期期間，接連傳出幾份房企醞釀漲價的文件，如綠城、恒大、綠地等。截至目前，綠地已否定漲價傳言，其他房企並未對傳聞做出明確的回應。
曖昧和觀望是目前房企的普遍態度。21世紀經濟報道記者瞭解到，在廣州、深圳及華東一些二線城市，確有開發商打算節後或稍晚些時候提價，但房企更為主流的想法是，趁信貸松動之機快速出貨。
醞釀漲價的底氣
10月1日，在央行、銀監會放松房貸通知出臺第二天，綠城集團傳出漲價。一份流傳於網絡的文件顯示，綠城浙東區域的各項目自10月8日開始，對手頭產品價格進行梳理， 11月1日起漲價5%-10%。
接近綠城的人士表示，綠城調價主要是舟山、寧波等地，與其產品結構有關，綠城的產品可能更適合首次改善型人士，而這正是此次新政中受益最大的一類。
央行、銀監會《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱"央四條")，對首套房貸的認定放寬為"認貸不認房"，明確鼓勵銀行對首套房和改善房兩類自住房給予信貸支持。鏈傢地產研究部、中原地產等機構人士均認為，對於結清第一套住房而要購買第二套的改善型需求而言，政策利好最大。這類需求的首付將從60%降為30%，貸款利率還可享優惠，相當於房價下調20%還多。
中原地產首席分析師張大偉認為，新政可以增加30%的可購房人群，效果相當於限購松綁影響的5倍以上。
更有地產界人士認為，房地產市場將重現2009年的盛況。彼時，北京等地房價一年內翻番，大多數一二線城市漲幅也在30%以上。
新政細則尚待落實
有人樂觀，也有人謹慎。
"市場不可能重現2009年，目前的房價水平、購買需求、貨幣供應總量以及庫存水平都和5年前有很大差別。"廣州一傢大型開發商人士說。
招商證券固收研究團隊認為，房貸新政意在刺激房地產市場消費和投資需求，帶動經濟整體回暖，但其政策效果，還要看銀行信用投放的落實情況、房地產庫存的去化情況。
在利率優惠上，房企和金融界人士普遍認為，首套房利率7折不會出現。"最低7折的首套房貸款下限，並非新政，隻是常規性的條款；預計利率8.5折應該能見到，9.5折估計是主流。"上述開發商人士稱。
10月8日，接近建行深圳分行的人士透露，深圳建行已出臺《通知》執行細則，明確名下無貸款餘額，可執行首套政策，首付三成；名下有一套且有貸款餘額的，仍執行二套政策，首付7成，利率上浮10%；名下有兩套房或有兩筆住房貸款的暫停貸款。
這顯然是對投資投機需求不予支持。有銀行業人士表示，建行是商業銀行中做房貸業務最多的一傢，其執行細則有代表性。
目前還有北京等5個城市執行限購政策，其中與"央四條"的部分條款可能產生抵觸。張大偉認為，短期內房價上漲可能性不大。
多位中介人士提醒，在各地細則未落地的情況下，購房者需要謹慎，不能隻憑中介或者銀行銷售的口頭承諾簽署購房協議。避免政策後續並未如想象中力度松綁，除非無法貸款的違約情況。
成交回暖反轉未明
制約樓市重現2009年的因素還包括：庫存。
9月29日，萬科總裁鬱亮接受21世紀經濟報道專訪指出另一個問題：當前房地產市場的庫存問題是長期的，並非政策優惠所能解決。"當前很多城市房屋供大於求，需要時間來去庫存。"鬱亮說，這個消化期會持續較長時間。
高盛高華證券報告顯示，截至9月28日，其追蹤的11個城市的總庫存上升1.5%。從過去12個月滾動銷售面積計算，11個城市的庫存平均消化時間上升至17.9個月。
節後，21世紀經濟報道記者問詢10多傢房企內部人士得知，國慶期間，一手房來電來訪量大幅回升，成交也有回暖，一些二線城市近期對新政反響最好，三四線城市南投國姓房貸基隆小額借款很一般。
絕大多數房企人士表示，去庫存回籠資金是首選，降價幅度會借貸信用貸款變小；暫時不會上調價格，但確實有個別企業調價，比如綠城。城市分化愈加明顯，一線城市後期房價會向上。他們認為，10月份是跑量的窗口期，但樓市暫未看到逆轉的可能。
"從易居營銷全國代理銷售樓盤的認購(大定)數據來看，十一期間成交量環比上周上漲100%，接近2013年黃金周的水平。"易居中國有關人士透露。
21世紀不動產北京區域總經理寇海龍表示，"央四條"是樓市走出底部的重要標志，住房信貸放松，將帶動相當一部分購房需求，引發一輪成交反彈，形成今年的一波小高潮，但對反彈幅度不應過於樂觀，因為目前經濟形勢尚未穩定，購房者的信心仍然不足，而各地庫存量很大，需要消化一段時間。
德信資本董事長陳義楓認為，此次出臺的放松限貸政策，算不上是刺激政策，而是減少打壓政策的力度，讓市場恢復到一個正常狀態。"認貸不認房"，將會釋放市場的改善性需求，來對沖、平復今年以來的樓市弱周期，促進市場平穩運行，達到政府調控目標。
從整體效果看，這一政策將會提振市場信心，止跌信號明顯，但成交和價格反彈的幅度依然要看後續信貸釋放情況。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-09/08034503772.shtml
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