三四線樓市泡沫隱憂漸現 調控或應 分而治之
【長沙樓市11月開盤預告】
與一二線城市量價大幅齊升的局面不同，不少三四線樓市陷入瞭"增長疲軟期"，不僅增速緩慢，甚至有所下降。業內人士表示，三四線城市房地產市場開始出現供應過剩及泡沫隱憂，風險不容忽視。
泡沫隱憂開始出現
中國房產信息集團分析師楊晨青說，大多數城市九十月份的成交量創下近幾年以來的新高，上海、南京、杭州、武漢等城市新房銷售面積是2010年調控以來的最高點，相當一部分城市銷售面積已超過瞭去年全年的總和。
與此形成鮮明對比的是，三四線城市樓市"不溫不火"。在湖北省西部某市，號稱當地最大的三個樓盤都是近百萬平方米的大型小區。多棟樓房已經建成，臨街一排幾傢商鋪已裝修完工。然而，銷售中心人員稀少，住宅樓大部分沒有裝修入住的跡象。
記者調研發現，除少數被單位企業集體購買外，其餘大部分房源的銷售狀況並不理想，部分整樓棟的銷售率不到一半，有的甚至是個位數。當地市民楊先生告訴記者，這裡隻看見有人建，沒有看到人裝修入住。
同時，很多三四線城市房地產市場過去幾年也經歷瞭房價暴漲，今年卻很萎靡，房價回落甚至"棄房"現象。最近，溫州市一些爛尾樓盤無人敢接，法院無奈之下將司法拍賣搬上淘寶網，做起瞭"掌櫃"。
最新價格監測顯示，今年8月溫州商品住房平均銷售價格為1.7萬元/平方米，同比下降3.41%。
業內人士認為，無論從地區還是城市來看，房地產市場已經出現瞭越來越明顯的分化特征，三四信用貸款信用貸款借款信貸年息線城市樓市的泡沫隱憂越來越明顯。
供應過剩風險顯現
三季度中國經濟同比增長7.8%。國傢統計局新聞發言人盛來運在發佈會上表示，從目前情況看，房價的表現出現瞭分化，一線城市房價漲得更多，二三線城市漲幅不是那麼大。
根據上海易居房地產研究院日前發佈的報告顯示，9月份，全國30個典型城市新建商品住宅成交面積為1734萬平方米，同比增長12.9%。其中，一線城市同比增幅最大，為16.0%；二線城市同比增幅為15.3%；三線城市同比增幅為1.4%。
中國指數研究院(華中)市場總監李國政認為，大城市產業聚集度高，公共服務更多，外來人口增速快，剛性住房需求自然快速增長。而三四線城市發展相對較慢，對人口的聚集效應不強，特別是對投資性、改善性購房者的吸引力有限。
不少三四線城市樓市面臨著左右為難的"困境"。一方面樓市銷售緩慢，去庫存壓力很大；另一方面由於經濟社會發展和基礎設施建設需要，地方政府不斷推出土地供應，吸引開發商加大投資，供應更多的住房，從而加劇瞭供過於求。給地方政府減壓"擴權"
近年來我國城鎮化力度很大，一些地方政府錯誤理解，大量圈地，導致城鎮化質量偏低；房價虛高，空城鬼城現象突出。專傢認為，盡管三四線城市房價仍信貸貸款率利利率多少免費諮詢試算未到"發燒"地步，但對其調控也不能忽視。實施差異性的調控措施，應被納入決策視野。
鏈傢地產分析師張旭表示，前兩個月近乎瘋狂的土地市場，印證瞭房企對一二線城市市場的信心明顯恢復，土地爭奪激烈，對後市的價格走勢產生刺激。"從政策基調和市場環境看，全國范圍內房價的上行趨勢難以改變。"張旭說。
對於房企而言，城鎮化絕不是新一輪的"地產狂歡"，而意味著新一輪戰略機遇期的到來。華中科技大學公共管理學院王國華教授說，中國城市化正在告別粗放型發展模式，城市運營是中國未來城市綜合發展的必然模式。
要改變過去的發展模式，必須讓地方政府擺脫對土地財政的依賴。王國華說，防止三四線城市樓市泡沫風險，須給地方政府充足的財權事權，同時，宏觀調控政策也要進行相應調整。
王國華認為，隨著年底臨近，受房地產調控政策變化，年末貸款收緊，開發商完成銷售目標，營銷力度不足等因素影響，年末樓市很難再達到"金九銀十"的高度，量價齊升的局面可能被打破，房價上漲的動力或被削弱。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/08443692028.shtml
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