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專傢稱房價房租已遠超百姓有效支付能力
解決房地產市場問題，既要針對當前突出問題，采取短期強力政策，抑制地價、房價和租金過快上漲勢頭，更要建立長效制度和車貸信貸新竹芎林車貸信貸機制，解決深層次矛盾問題
我國房地產市場牽一發而動全身，深深影響著經濟發展、宏觀調控、財富分配、反腐倡廉、居民生活、社會穩定等經濟社會的各個主要方面。
房地產市場短期矛盾非常突出，中長期問題極為復雜，政策制定極難合理協調，政策執行極難有效監督。解決房地產市場問題，既要針對當前突出問題，采取短期強力政策，抑制地價、房價和租金過快上漲勢頭，更要建立長效制度和機制，解決深層次矛盾問題，促進房地產市場長期穩定健康發展，使其與國民經濟發展與人民生活水平提高實現長期良性互動。
房價房租已遠超百姓有效支付能力
讓老百姓住有所居是政府服務人民的基本職責。住有所居，是指城鎮居民以其有效支付能力能夠購買或租賃一套與其身份相符的住宅。但我國的高房價、高房租已遠超居民有效支付能力，成為百姓難以承受之重。
(一)我國房價收入比遠高於國際水平。房價收入比是指一套普通商品房總價與一個傢庭年可支配收入之比，它是國際通用的反映一個國傢房價合理程度的基本指標。
世界銀行認為，房價收入比在3~6倍為合理區間，發達國傢一般在3~4倍，發展中國傢一般在4~6倍。而我國實際房價收入比平均在8倍以上，一線和二線城市一般在10~15倍以上。
據統計，2012年全國商品住宅平均售價為5542元/平方米，城鎮人均住宅面積為32.9平方米，按當年平均傢庭人口2.86人、住房面積94平方米一套房計算，總房價為52萬元；當年城鎮傢庭人均可支配收入為24565元，戶均為70256元。由此計算的全國城鎮房價收入比為7.4倍。如果考慮到買房還要交新房契稅等稅費，多數商品房屬毛坯房，需要自己花錢裝修，那麼實際可居住房屋最終支付的房價要高於交易房價的15%~20%。而且，各地二手房價又普遍高於新房房價，多數熱點城市二手房成交量明顯大於新商品房成交量。因此，我國實際房價收入比要明顯高於統計數據，房價收入比實際在9~10倍。
而一線城市和二線熱點城市房價收入比已經超過15倍，北京房價收入比超過20倍。2013年北京房價上漲瞭20%左右，平均車貸利率多少高達2.36萬元/平方米，二手房價格上漲瞭30%左右，平均超過3萬元/平方米，主城區房價上漲瞭40%左右，平均在5萬元/平方米左右，這已經接近或超過瞭紐約、東京、倫敦等國際大都市。
(二)快速上漲的租金已經成為企業經營和百姓生活難以承受之重。與高房價相對應的是高房租，已成為工商經營和居民生活一大負擔。
在我國的一、二線城市，商業租金已占到普通商店經營成本的30%左右，占普通餐飲業經營成本的40%左右；普通住宅的月租金已占當地居民月平均收入的50%左右。而據第三次人口普查統計，我國城市傢庭中有23%的傢庭是租房過日子的，因此，房租上漲的人口影響面遠遠超過房價上漲的人口影響面。過高房租迫使大量普通務工人員隻得采取群租辦法過日子，由此產生一系列社會問題。
我國房價畸高原因
我國房價畸高，既有供給方面的原因，也有需求方面的原因，長期以來，正是供需雙方的深層次制度機制問題在推動著房價連續大幅上漲。
一是房地產市場供給成本有"六高"。一是地價成本高。2013年全國地價平均上漲瞭23%。我國商品房地價占成本的40%左右，占售價的30%左右。二是稅費成本高。2013年全國房地產業稅收1.54萬億元，同比增長26.5%，占房地產業增加值3.33萬億元的46.5%。三是資金成本高。房企通過銀行貸款的實際利率超過10%，通過信托、基金等非信貸渠道融資利率一般在15%~20%。四是公關成本高。我國房地產業開發企業項目要蓋110多個公章才能開發與銷售，大量環節均需支付"灰色成本"。五是房企利潤高。我國房地產商近年毛利率近40%，真實利潤率近30%，遠高於其他行業利潤率。六是中介費用高。我國城市二手房中介費率在2%以上，北京在2.8%左右。
二是房地產市場供給形式花樣百出、價格差異巨大。我國住房供給體系既復雜又混亂，不同類型住房性質各異、渠道復雜、價差巨大，極大地扭曲瞭市場價格。相對於商品住宅價格，公開的經濟適用房價格為2/3左右，小產權房價格為1/2左右，國有企事業單位不公開的經濟適用房價格為1/3左右，一些黨政機關的經濟適用房價格為1/5左右。
三是房地產市場投資投機盛行。在商品住房和保障房供應量不足的情況下，住房變得稀缺。住房是生存必需品，具有需求剛性。稀缺性和需求剛性使得投機商品房有利可圖，許多房地產企業采用"囤地"、"捂盤"等方式進行投機，推動房價上漲。高房價吸引熱錢和個人投機紛紛湧向房地產市場，成為房價上漲的主要推動力量。
四是居民收入分配不公。2013年我國的基尼系數為0.47，高於0.4的國際警戒線。收入分配不公導致部分高收入者在房地產市場投資投機，大幅抬高房價，有錢人投資房產進一步拉大瞭社會貧富差距。同時，這又減少瞭對市場"剛需"的住房供給，給普通百姓帶來巨大的經濟與精神壓力。
調控房地產市場要把握的原則
中國房地產市場，既有自身存在的問題，更有宏觀經濟、制度建設、收入分配、廉政建設、百姓生活等方面的問題。解決房地產市場的問題，必須要有宏觀思維、全局思維、系統思維，必須把握幾個基本原則：
目標兼顧。房地產涉及到方方面面，包括經濟增長、財稅增加、金融穩定等，房地產調控需要兼顧不同的政策目標，不可偏頗。
政策協調。要根本上解決我國房地產業存在的問題，不能就房地產論房地產，頭痛醫頭腳痛醫腳、小修小補，而必須將短期與中長期政策結合起來考慮，通過建立和完善包括土地、財政、稅收、信貸等在內的一整套制度機制，並且，要與收入分配體制改革、反腐倡廉等多方面措施進行配套、銜接與協調。如推進房地產稅要與個人不動產登記、官員財產公示相協調，保障房建設規模進度要與商品房建設發展相協調，等等。
分類推進。我國房地產市場存在很多歷史遺留問題，是典型市場經濟與計劃經濟條件下的混合體。未來房地產調控需要針對不同地區、人群、住房，采取針對性的辦法分類推進。
逐步解決。房地產調控要堅持穩中求進、逐步解決的原則，某一階段以某個目標為主，其他政策目標為輔。從短、中、長期問題解決來看，首先要堅決遏制地價、房價和租金過快上漲勢頭，其次要從制度機制上解決城鎮土地供給數量、結構與定價問題，第三要通過立法解決從公務員到普通居民的財產登記、公開、查尋問題，第四要通過立法解決房地產稅征收問題。
強化執行。我國十多年的房地產調控表明，政策並不是出臺得越多越好，關鍵在於政策執行。要加強對重點關鍵政策執行的監督力度。從近期看，要重點強化政策執行的主要方面與領域是：土地供應計劃、限購限貸、二手房轉讓所得稅賣方交納與嚴格監督、房屋租賃市場秩序規范、總結房地產稅試點經驗並擴大試點、住房信息全國聯網、公務員領導幹部住房財產公示等。
監督政策的執行，重在建立責任追究制度。一定要建立對部門與地方政策執行不力者和不作為者的責任追究機制，懲戒用"土政策"對抗國傢政策的部門與官員。
抑制房價不合理上漲的短期政策建議
從近期看，要針對當前的突出矛盾與問題，采取堅決和有力措施，重點是嚴格控制熱點城市的高地價、高房價與高房租繼續上漲勢頭，穩定市場預期。同時，防止其他城市房地產市場大幅波動，避免出現大的市場風險。
(一)加大熱點重點城市住房土地供應和控制土地價格漲幅。增加城鎮商品住宅用地有效供給，特別是熱點重點城市；增加保障房建設土地供給量，做到應保盡保；控制土地出讓價格不高於總體物價上漲水平；盤活農村閑置建設用地，增加城鎮土地供應。
(二)熱點重點城市繼續嚴格執行限購限貸政策。在北京等一線城市和部分二線熱點城市繼續嚴格執行住房限購、限貸政策，嚴格審查購房資格，查處為購房與按揭弄虛作假的行為；統籌住建、公安、稅務、民政、人社等部門，完善購房資格審核工作機制，加強購房資格聯網審核，嚴肅查處違規行為。
(三)為城鎮居民改善型住房提供政策支持。在政策上鼓勵城鎮民居"以舊換新"和"以小換大"；對改善型住房需求與首套需求一視同仁，實行同等的信貸按揭政策；合理確定改善型住房需求者界限，既看住房套數，更看住房面積。
(四)加快住房財產登記與全國聯網步伐。加快制定《不動產登記條例》，爭取年內出臺、明年實施；加快推進住房信息全國聯網步伐，爭取在今年底或明年上半年完成；推進一線、二線城市住房信息查詢制度建設。
(五)公佈國傢機關、國有企業事業單位新任領導住房情況。對新任國傢機關單位主要領導和國有企業事業單位高層管理人員，要求在其任前必須公示傢庭住房等財產情況；對省市縣黨委政府及主要部門的新任一把手，要在公開媒體上公佈財產情況；對國有企事業單位新任高管，要在單位內公佈財產情況。
(六)清理規范二手房市場中介秩序、嚴控賣房者轉稅避稅行為。對房地產交易的各個經紀環節進行清理，規范中介機構行為；重新評價房地產中介收費項目與費率標準，重點降低費率標準，減輕二手房交易負擔；推進房地產中介機構兼並重組；嚴格稅法執行，禁止賣方將二手房出售溢價所得稅向買方轉移。
(七)整頓房屋租賃市場、嚴格租金征稅管理。整頓房屋租賃中介機構，規范租賃中介行為；全面清理個人與單位私下出租房屋行為；嚴格監督房屋租金所得稅收征管，防止租金逃稅；禁止公租房和廉租房私下出租；開展住房空置調查，推動空置房屋入市。
(八)擴大房地產稅試點，加快房地產稅立法。擴大房產稅試點范圍，擴展到一線城市和部分二線熱點城市；加快推進房地產稅立法進程，爭取在2015年內出臺房地產稅法。
(九)采取替代措施，降低地方政府的土地財政依賴。調整城市土地供給結構，適當提高工業用地出讓價格，開辟土地收入新渠道；探索解決國有土地無償使用與低價使用問題，遵循市場決定資源配置原則，逐步使其從由政府低價轉讓轉變為市場公開公平價格；加大對二手房交易稅和房屋租金所得稅征管，清理偷稅漏稅行為。
(十)查清房地產市場與城鎮居民住房情況真實信息。
建立房地產市場健康發展的長效機制
從中長期看，要針對深層次矛盾問題，從法律、政策、執行和監管等全方位全過程著手，采取系統、配套與綜合性措施，在根本上建立制度和健全機制，以保障房地產市場長期穩定健康發展。
(一)全面推進城鄉建設用地市場一體化。全面落實憲法賦予農民對集體土地擁有占有、使用、收益與處置等完整權利；著手建立城鄉統一的建設用地市場，保障農民公平分享土地增值收益；重新評估全國耕地紅線界限水平，在確保我國糧食安全前提下，適當擴大城鎮建設用地范圍與規模；實行城鎮建設用地增加規模與吸納農村轉移人口落戶數量掛鉤政策。
(二)全面推行城鄉建設用地同權同價制度。制定農村集體經營性建設用地與國有土地同權、同價、同等入市專門法規政策；改革與完善現行國傢土地征用制度，嚴格界定"公益公共性用地"范圍，公開征地條件、程序、標準，提高公益公共性用地征收補償標準；推進城鄉建設規劃和土地用途管制的規范化、公開化、公平化，避免政府對農村建設用地正常入市的不當幹預。
(三)全面調整工業與開發區用地結構、增加城鎮住宅土地供給。采取多種方式調整工業和開發區用地結構，降低工業和開發區用地在城市建設用地中的比重；逐步提高工業項目容積率、土地產出率門檻，推行長期租賃、先租後讓、租讓結合的工業用地制度改革；健全工業用地批後監管，對新增工業用地項目做到全程監管；加大違規處理力度，對土地閑置、擅自改變用途等違法行為，堅決予以查處。
(四)全面推行國有企事業單位按公開市場價購買、租賃與有償占用國有土地制度。全面摸清國有企事業單位占有與使用國有土地資源情況，並向社會公示；取消國有企事業單位無償或低價使用國有土地的做法；規范國有企事業單位占有土地轉讓交易行為；禁止國有單位在其占有使用的土地上擅自建設住宅，若要建設住宅，必須納入商品住宅開發銷售公開市場范圍，並補交土地出讓金和相關稅費。
(五)全面評估房地產供給環節各項稅費，分類逐步降低總體稅率費率。要對房地產購地、開發、銷售和二手房交易各個環節的稅種與稅率進行全面重新評估，采取改革措施，明顯降低房地產供給端即購地、開發與銷售總體稅費水平，適當提高房地產保有環節即占有、使用和二次轉讓總體稅費水平。
(六)全面推行房地產項目開發銷售成本與售價監控，對超額利潤征收累進稅。住建等部門建立房地產開發銷售成本與銷售成交價格信息的全程監督制度；根據房地產行業平均利潤率和全國各主要行業平均利潤率，確定當地各類型房地產項目最高合理利潤率，明顯超過市場平均利潤的房地產項目，對其超額利潤按累進制征收所得稅。
(七)全面推行房地產稅制度，實行基本住房免稅與超額住房累進征稅。
(八)全面推行公民住房等不動產登記制度。爭取在2016年實施《不動產登記條例》，全面推行不動產統一登記制度。
(九)全面推行公務員和國有控股企事業單位管理人員住房與財產公示制度。
(十)建立公務員與普通居民統一和公開的保障房制度。制定《住房保障法》，推動保障房建設有法可依；健全保障房制度機制，建立保障房的財政穩定投入機制，擴大保障房有效供給；制定公務員住房管理專門法規，將其納入法制軌道，推進公務員住房制度、分配與監督管理公開化與透明化；將公務員住房與普通居民保障房制度有機結合起來，建立公務員與普通居民住房保障相協調的統一、公開制度。
(十一)支持發展住房合作社，允許其在城鄉建設用地上開展合作建房。制定《住房合作社法》，為支持住房合作社發展提供法律保障；在地方建設用地統一規劃下，允許住房合作社參與城鄉土地公開市場購買或租賃農村和國有建設用地，開展合作建房；允許農村集體發起或參與住房合作社，在符合政府規劃要求的條件下，利用集體建設用地與社會合作建房。
(十二)全面放開、普遍規范、積極引導、嚴格監督房屋租賃市場。制定城鄉居民住房租賃法，全面規范與引導城鄉居民住房租賃市場；支持房地產開發商和住房合作社投資經營住房租賃，允許企事業單位公開租賃住房；全面加強住房租賃市場監管，規范中介市場，建立城鄉住房租賃信息系統；全面加強房屋租金稅收征管，有效禁止房屋出租中的避稅行為。
(作者系中國國際經濟交流中心副秘書長)
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/09144098329.shtml
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