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購房貸款政策變量陡增 房企預期一線房價仍上行
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"金九銀十"之際，一場對於銀行停放房貸影響的爭論，突然進入各大券商地產行業的研究報告。
事情起源於許多二線城市開始暫停向購房人發放貸款，並有消息顯示這一情況已經開始向北京和廣州等一線城市蔓延。
在此之前，包括樓市再融資重啟，以及樓價整體攀升的消息，一直令市場對於三季度之後的房地產板塊走勢擁有頗樂觀的逾期。
一場關於地產股走勢的爭鋒迅速上演。
該消息傳出之後，包括國金證券、浙商證券等券商發文表示，該現象僅構成短期影響，勸解投資人忽略這一影響。同時，中原證券和華泰證券亦發文力挺房價和地產板塊股價。
不過深圳某大型基金公司內部人士則認為，地產板塊估值回歸仍是宏觀大勢，且目前尚未觸底，包括再融資等消息對股價並不構成實質性利好。
在銀行限貸引爆房地產行業分歧的同時，多數上市房企業務格局分化，則顯示出地產行業正在從行業內自發形成一股變量。
開發、購房貸款分化
9月23日，北京某上市房企內部人士預測，認為銀行停發房貸不會是長期行為。
其判斷的邏輯與上述券商相似，認為該現象主要是因為季末銀行資金緊張，銀行信貸額度不均衡所致，而非國傢信貸政策的長期導向。
本報記者從知情人士處獲悉，上述房企在環京的新樓盤延期開盤。不過這一情況是否與銀行信貸收緊相關，並未獲得權威人士證實。按照北京某券商人士的說法，也可能與該公司2013年銷售目標已經大部分完成有關，通過延期開盤的方式既可以通過惜售繼續推高房價，分享下一步房價上漲空間，亦可以將本年度存量業績順延到下一個年度。
不過亦有分析人士認為，房產稅預期是銀行收緊房貸的主要原因，與此同時，商業銀行考慮到房貸回收周期過長，因此對於房貸開始限制。如果這一分析確切，銀行限貸對於樓市將形成長期的影響。
與此同時，從上市房企的角度來看，銀行為開發商提供融資的通道似乎並未堵死。6月份"錢荒"之後，本報記者瞭解到，多傢上市房企獲得銀行大額授信。而就在日前，廣發銀行與名流置業達成授信協議，未來18個月，為名流置業子公司提供5億元額度的信貸授信。
這也是今年以來，該公司獲得的最大一筆銀行授信。另據知情人士透露，已經有不少商業銀行開始通過增加授信額度和減少審批流程的方式，增加開發貸的力度。
其背景是，6月份銀行業"錢荒"曝出之後，監管層開始限制同業業務資金流向房地產行業，銀行需要通過直接信貸的模式承接此前的影子銀行業務。
相比而言，開發商貸款周期較短，且利率上浮空間較大，在這一項業務上，銀行的信貸收益顯然更高。不過倘若銀行下一步繼續收緊購房貸款額度，樓市活躍度將遭受強烈的沖級。對於開發項目的融資投入，收回難度亦會因此增加，使得這一調整陷入一個悖論。
上市房企逐鹿分業競爭
對於銀行限制房貸的爭論，隻是對於下一步樓市分歧的冰山一角。
近期一二線城市房價上漲愈演愈烈，包括鄭州限購升級，南京國企"退房"，房貸放款周期拉長甚至暫停等信息，市場對於房地產調控的預期日益強烈。
再加上政策上的諸多不確定性因素，多數房企仍然希望通過改變營業模式，擺脫過度依賴由房貸支撐銷量和房價支撐利潤的營業模式。
日前，北京某上市房企在內部交流中，對於自身界定已非單純的開發商，其在開發的新城項目中，更多扮演產業服務中介的功能。
從多數上市房企的經營風向來看，純商業住宅開發或有所收斂。
以萬科A、保利地產為龍頭的大房地產商不斷加強在已進入城市的深耕的同時，積極在二級城市拿地，加速開工。
多元化佈局也頗為流行，恒大地產從單一房地產開發進入商業、旅遊、體育綜合領域，萬通地產加大瞭商用物業的開發力度，力圖逐步實現住宅業務和商用物業均衡發展。
另外一些房企則嘗試特色的發展模式，華夏幸福堅持產業新城發展方向，拓展多個產業園區建設；中弘股份通過項目儲備建立瞭未來全國旅遊地產領軍企業的戰略規劃；華僑城A以城市型歡樂谷為主配以歡樂海岸、酒店、住宅等業態，由此將打開未來3-5年地產業務新的增長點。
與此同時，北京某傢開發商高管表示，在三中全會政策落地之前，該公司甚至謹慎對待目前市場上風靡的城鎮化等各類熱點概念。
面對政策上的不確定性，實際上單純依靠土地增值獲利的傳統模式獲利已更加艱難，不過未來的樓市格局對於A股房地產板塊的支撐目前下結論仍然顯得太早。
日前，北京另一傢上市開發商高管透露，其對於包括北京在內的一線城市中央城區的房價判斷是仍會上行。
在此之前，該公司在北京東四環一個舊城改造項目正在等待批復，該公司內部對於項目將帶動的業務增量十分樂觀。對於一線城市中央城區的房價上漲，是目前業內為數不多的共識。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-25/08382429963.shtml
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